EL CONCEPTO Y PRÁCTICA DE LA “UNIDAD DE EXPLOTACIÓN” EN LA UNIÓN EUROPEA

_{Artículo realizado con la colaboración de la comunidad alemana residente en San Bartolomé de Tirajana}

El principio de “unidad de explotación turística”, tal y como se entiende en la legislación turística canaria, es específico de este sistema legal.

Las empresas extrahoteleras en Canarias se desarrollan y enmarcan dentro del concepto de “unidad de explotación” señalado inicialmente en la Ley turística 7/1995, luego reforzado en la Ley turística 2/2013 y su Decreto 85/2015 y posteriormente ampliado en la Ley de Vivienda Vacacional 113/2015; que establece que la modalidad de alojamiento en una propiedad o un conjunto de propiedades en un complejo de apartamentos o bungalows, en régimen de propiedad horizontal, está sometido a una única titularidad empresarial denominada “empresa explotadora” o “empresa extrahotelera”.

Esto conlleva implicaciones legales y fiscales diferentes entre los que están realizando la actividad y los que realizan un uso propio de sus inmuebles, y se pretende garante de calidad para el viajero el que toda la “actividad turística de alojamiento” de esas propiedades esté bajo una gestión y control únicos.

La empresa extrahotelera, para ejercer su actividad legalmente, debe contar como mínimo con el 50%+1 de los inmuebles del complejo. Este sistema de explotación funciona intermediando con empresas de touroperación europeas en Reino Unido, Alemania, Escandinavia, Francia, etc.; como Thomas Cook, TUI, Alpitour, Jet2Holidays o Kuoni, entre otros. La facturación de venta y tributos de estos touroperadores se queda en el país de origen. En el año 2022/23 la TUI facturó 6.400 millones de euros en el mercado turístico germanoparlante.

Pero la correspondencia directa u obligatoria del principio de “unidad de explotación extrahotelera” no existe en otros países de la UE. En muchos países europeos existen normativas específicas para la gestión del alojamiento de visitantes o turista, pero no existe una obligación que estipule que una única empresa deba encargarse de la explotación completa de un complejo en propiedad horizontal.

Algunos ejemplos en otros países:

ESPAÑA (fuera de Canarias)

En el resto de España no existe una obligación similar de “unidad de explotación” como en Canarias. En regiones como Cataluña o las Islas Baleares existen regulaciones turísticas, pero no requieren que toda la explotación esté en manos de una sola empresa. Los propietarios particulares, en caso de necesidad de alguna renta, pueden ofrecer su inmueble para arrendar sin la intermediación de un único operador.

FRANCIA

En Francia, existen varias regulaciones para el funcionamiento del alojamiento turístico como casas de vacaciones pero no existe una obligación de “unidad de explotación”. Diferentes operadores pueden gestionar distintas partes de un complejo.

ITALIA

En Italia, tampoco existe una normativa que exija al propietario de un inmueble el deber de alquilarlo o rentarlo con un único operador gestor de dicha actividad. Los apartamentos para el turismo pueden ser gestionados por diferentes partes, y no existe una regulación implícita que exija una explotación unificada del Alquiler por larga temporada o el Alquiler Vacacional.

REINO UNIDO (antes del Brexit)

En el Reino Unido tampoco existía ninguna norma que exigiera la “unidad de explotación” de propiedades. Tanto los apartamentos y bungalows como las casas de vacaciones podían ser gestionados por varias partes, sin que se requiera un solo operador para todo el complejo.

ALEMANIA

En Alemania no existe una normativa que estipule directamente el “principio de unidad de explotación” (tal y como se desarrolla en la legislación canaria y se implementa empresarial y socialmente). Tampoco existe una disposición comparable que asigne forzosamente una instalación inmobiliaria a un único operador para su gestión y explotación.

En todos los demás países de la UE, NO EXISTE UNA OBLIGACIÓN NI DISPOSICIÓN QUE IMPLEMENTE EL PRINCIPIO DE “UNIDAD DE EXPLOTACIÓN TURÍSTICA” DE INMUEBLES DE MANERA SIMILAR A COMO SE APLICA EN CANARIAS.

Dicho principio es específico de la legislación canaria y no se reconoce ni se aplica como una práctica común en toda la UE. Las regulaciones legales en otros países de la UE permiten la diversificación en cuanto a la gestión de inmuebles para el turismo, y permiten un uso más variado por parte de los diferentes agentes operadores.

Por lo tanto, solo la legislación turística canaria blinda a este tipo de empresas extrahoteleras con la llave de la “unidad de explotación”, evitándole cualquier competencia necesaria, por otra parte, para mejorar el servicio y la calidad del producto.

Las empresas explotadoras en Canarias son un subproducto surgido a requerimiento de las necesidades de las grandes empresas mayoristas de touroperación europeas. Dichas empresas de modalidad extrahotelera están integradas dentro del modelo productivo, del monocultivo de la industria turística, existente en Canarias. Dicha actividad ha ido reemplazando, a partir de los años 60 y hasta nuestros días, al anterior monocultivo del tomate en el sur de las islas.

El sistema productivo de monocultivo es un modelo históricamente desarrollado en las colonias, sobre la base de proporcionar productos a bajo coste a los mercados europeos; ya sea caña de azúcar, plátanos, tomates o playa y sol.

La touroperación turística británica y europea requería de agentes en el destino para la gestión de sus turistas en el territorio canario, en la modalidad de alojamiento en apartamentos o bungalows y el gobierno canario incentivó la creación de este tipo de empresas de manera que en la actualidad puedes dar de alta a una empresa explotadora con un capital de 3.000 €. Esto ha supuesto que hayan surgido y surjan como champiñones, ganen dinero y desaparezcan de los complejos, dejando las deudas a la comunidad de propietarios.

Cuando, al inicio del boom turístico, los extrahoteleros tenían en propiedad un complejo completo llevaban la explotación al límite, sin invertir en reformas, mejoras o mantenimiento de la propiedad (de esta situación da fe gran cantidad de reclamaciones en internet por el mal estado del alojamiento) y cuando el estado del complejo ya no permitía seguir dedicándolo a la explotación turística vendían cada inmueble como unidad inmobiliaria a particulares.

En la actualidad y tras las diferentes crisis económicas surgidas en el sector extrahotelero, han visto que lo mejor para ellos es no tener inmuebles en propiedad sino presionar políticamente para la aprobación de leyes que les otorguen el uso de apartamentos y bungalows ajenos. Así que obligatoriamente las familias propietarias de dichas viviendas pierdan el uso de su propiedad para favorecer el negocio de las empresas explotadoras. Esto significa obtener suculentos beneficios a costa de la propiedad ajena, sin necesidad de invertir en el negocio porque todos los gastos recaen sobre el propietario legítimo (IBI, Comunidad; derramas, reformas del complejo, etc., etc.) Sencillamente el NEGOCIO DEL SIGLO, para estos extrahoteleros a costa de desvalijar a miles de familias del uso de sus inmuebles y por tanto, de parte de su patrimonio personal y familiar.

El sistema de alojamiento extrahotelero y la unidad de explotación pertenece a un modelo obsoleto que no ha sabido modernizarse porque su único interés ha estribado en lo especulativo y espúreo, explotando los complejos hasta el límite sin inversión en mejoras del alojamiento, ni del producto, ni del entorno; pero desde el Gobierno canario con sus políticas turísticas se empeñan en continuar incentivando y protegiendo a este grupo empresarial que hoy por hoy y en su gran mayoría practica el «parasitismo económico» en las comunidades de propietarios donde están instalados.